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降准了!楼市却难言乐观

2020-01-02 16:32:06   来源:   作者:   评论:0
  2020新年第一天,央行送出大礼包,决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融...

  2020新年第一天,央行送出大礼包,决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此次降准是全面降准,体现了逆周期调节,释放长期资金约8000多亿元,有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。

  回顾过往十余年,楼市往往是降准最大的受益者,但这一次不再相同,因“稳房价、稳地价、稳预期”的宏观定调并未改变。

  如果说2018年房地产的主题是“活下去”,那么2019年,房地产市场正整体“慢下来”。克而瑞研究中心最新披露的数据显示,2019年千亿房企数量达34家,相比上年同期增加4家,但TOP100房企累计权益销售金额同比仅增6.5%,远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  行业整体降速已是大势所趋,未来房地产市场的理想状态,只是横盘而行。易居企业集团CEO丁祖昱判断,2020年地产将“行业规模、企业规模双见顶”,在“房住不炒”、“稳字当先”的大基调下,房地产再难创造惊喜。

  房企整体降速

  中国住房制度改革二十余年,当我们回首过往,会发现地产在国民生活中举足轻重的位置。“房地产创造了最大的财富效应。”丁祖昱称,房价均价从2010年的4725元上涨到今天的9304元,差不多涨了1倍,这十年居民的财富效应很大程度都来自于房地产。

  回顾2019年,从行业层面看,宏观数据并未失色。2010~2019年,全国房地产开发投资额、全国商品房销售额、全国房地产开发企业新开工房屋面积均呈现整体上涨趋势,并在2019年达到新的历史峰值。

  “但过去的增长速度是非常大的宏观背景,房地产是最大的获利者,我一直认为只有伟大的时代,没有伟大的企业。” 空·白研究院创始人杨现领认为。当行业加速到峰值,市场变慢、交易变慢在所难免。

  2019年结束,市场对行业持续飙升的幻想彻底熄灭。克而瑞数据显示,截至12月末,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、中国恒大(03333.HK)仍稳居行业三甲位置,全口径销售额分别为7715.3亿、6312.1亿、6080亿。融创中国(01918.HK)守住行业第四,全口径销售金额约5556.3亿元。保利发展(600048.SH)紧随其后,销售额4702亿元,仍未实现“重回前三”的心愿。

  截至2019年末,全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家,500~1000亿规模的房企数量达33家。相比前两年的高增量,2019年在行业规模增速趋缓的背景下,新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。

  房企规模门槛仍在提高。其中,TOP10房企权益金额门槛达1703.5亿元,同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元,门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期提升7.6%至517.1亿元。

  行业洗牌加速

  随着行业增速放缓,房地产市场新一轮洗牌加速进行,企业排名,相较上年发生较大变化。

  头部房企中,龙湖集团失守前十位次,以2425亿销售额排至第11位,第九、十名由世茂房地产、华润置地占据;泰禾从去年的20名,跌到今年的42名;刚上市不久的新力地产,由去年行业第33名,降至今年的36名。

  大型房企尚可出售项目、减少投资、加快现金回笼。而对于中小房企来说,融资收紧带宛若惊雷。企业经营回款无力、融资又困难重重,今年已有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等房企出现较重大债务违约。

  截至2019年12月20日,房企破产数量已经达513家,超过2018年的458家。但数百家迷你房企的破产重组,并没有引起行业反思,唯有规模型企业的倒下,才足以形成警示。近期,规模房企如福晟集团、协信控股相继把项目摆上货架,寻求买家。

  去化放缓行业洗牌,房企间的融资成本也出现巨大差异。数据显示,2019年,70家重点企业融资成本最高的近15.6%,最低仅4.3%,行业平均水平在7.04%;未来,融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大,将成为房企发展的核心能力。

  “未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌说。

  竞争加剧,残酷不减。截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。随着房地产市场资源加速向优势企业聚集,TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

  制造业属性增强

  当调控持续深化,稳是未来发展常态。但对房企来说,地产下半场的经营压力不言而喻,躺着赚钱的时代,一去不返。

  因此,丁祖昱在对市场做出年度总结时,给房地产下了一个全新的定义:“房地产是最大的制造业。”一直以来,房地产和制造业被视为此消彼长的两极,由于行业的金融属性,房地产占据了较大的市场资源和资金,房地产挤压制造业论一度甚嚣尘上,房地产也被排除在制造业外。

  丁祖昱表示,在长效机制、住房不炒的号召下,住房由投资属性回归消费属性,走向未来的十年,房地产就是制造业,稳增长保就业。

  从对国民经济的贡献看,前三季度房地产开发投资同比增长10.5%,固定资产投资增长5.4%,GDP增速为6.2%。“房地产对经济增长仍处于净贡献阶段,不过这个增长空间不会太大了。” 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

  丁祖昱也指出,人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战。据联合国及《人口与发展》期刊,20-59岁的青壮年人群,在2010年度占比为62%,2018年度占比为60%,而在2030年,这一占比将减少为53%。这意味着购房主力人口将减少6100万左右。

  克而瑞报告指出,地产后半场,房企已经不能一味追求规模扩张,发展重点也逐步由“增量”转向“提质”,企业整体目标增速也将趋缓。未来,市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素。

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