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四个月改造,四个月满租

2019-12-14 14:25:44   来源:   作者:   评论:0
截至2019年11月底,全市甲级写字楼空置率为31.37%。未来五年,苏州写字楼新增供给约190万平方米,竞争激烈。

  近日,戴德梁行在2019年苏州写字楼市场媒体抢听会上表示,苏州写字楼整体成交表现欠佳。截至2019年11月底,全市甲级写字楼空置率为31.37%。未来五年,苏州写字楼新增供给约190万平方米,竞争激烈。在这样下行的市场压力之下,众多创新办公品牌几乎同时降价促销,有知名品牌关店转让,亦有品牌在几乎满租的情况下突然闭店。

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  一、7000㎡,4个月改造,4个月满租,苏州首站告捷

  在苏州写字楼租赁市场惨淡下行的情况下,京沪最大的新办公运营品牌Distrii办伴,2018年进军苏州,2019年凭借第一个项目“Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间”,也是姑苏区单体体量最大的高端智慧办公空间(体量7000㎡),四个月迅速完成改造、四个月实现100%出租率,打响苏州市场第一炮。该项目品质与效率兼备,让Distrii办伴在苏州一战成名。

  据了解,目前已经有60+企业入驻汇邻思画办公空间的企业,其中,互联网行业占比40%,建筑行业占比20%,新媒体娱乐行业占比15%,科技研发占比15%,其他行业占比10%。

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  图:品牌logo墙

  据了解,目前入驻品牌企业包括美国独角兽柠创科技(深圳)有限公司苏州研发中心、明和产业苏州办事处、香蕉互娱、有赞、昇辉电子、长财致远、守内安信息科技公司、千城万店网络科技公司、诺储生物科技公司、巧房信息科技公司。这些企业中不乏阿里巴巴、饿了么等互联网巨头投资的新势力品牌,以及由上海市政府及国家奖励支持的软件自主研发高科技创新企业。

  二、Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间案例分析

  Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间是Distrii办伴在姑苏区操盘的首个存量办公资产的升级改造项目,也是Distrii办伴苏州市场首次探索资管合作,本次合作企业为国内领先的特色小镇运营管理专家思画资本。

  虽然项目地处南环核心地段,辐射周边约20万人,具有极佳的区位优势,但由于其建筑环境和功能均较为传统保守,无法适应快速发展的成长型企业的升级需求。

  在新兴楼宇面世的情况下,一些存量写字楼快速失去其竞争优势。Distrii办伴基于“新工作方式平台”的资产综合运营能力,通过为合作方提供“市场定位、项目设计、工程改造、IT改造、招商运营、管理维护”等全流程资产管理服务,重新激发办公资产的价值,让低效资产在周围竞品包围的巨大压力下,依然实现成功逆袭。

  (一)项目介绍:“新工作方式平台”亮相苏州

  项目:Distrii办伴•汇邻广场思画办公空间

  层数:7层

  面积:7000平米

  租金:周边乙级楼租金:60元/m²/月,改造后租金:95元/m²/月

  地址:江苏省苏州市姑苏区南环东路758号汇邻广场4号楼北楼办公楼

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图:入口改造前

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  图:入口改造后

  (二)改造层面 :四个月打造高端智慧办公旗舰

  Distrii办伴基于前期充分的市场调研,打造出当地“科技之最、产品之最、服务之最”的高端智慧办公空间。空间内工位总数1010个,配备了办伴独有3.0产品超能办公室、精装修小户型办公室、综合活动路演区,及800平方米超大顶楼户外露台。其中,3.0超能办公室配比高达90%,为企业提供965个工位。

  1F:接待区、大堂、品牌logo展示区。

  5F: 会议区、超级前台、共享空间、办公区(针对小型企业的2-6人间小户型)。

  6-11F:会议室、办公区(针对15人以上的超能办公室)。

  顶楼:户外花园露台。

  改造理念一:空间交融。通过功能区域的挑空设计,增加楼层之间的联系性。

  鉴于对中国企业的了解,Distrii办伴项目非常注意动静区分,将注重“活跃、参与、社交”的共享空间,与注重“隐私、安全”的办公区域进行了业态的分层。

  但是,为了避免企业处在不同楼层、不同区域,而相互隔离,Distrii办伴对功能区域的挑空设计,一方面,增加楼层之间的联系性,同时,可以吸引高楼层区域人群向低楼层流动,在共享区域形成集聚效应。

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  图:挑空设计

 

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  图:空间交融

  改造理念二:平台交融。提供企业交流、信息共享、发布的平台。

  在该项目中,Distrii办伴打造了一个近200平米的超级共享空间,以及超大绿植墙和超高清显示屏,让公共区间兼具绿色生态和前沿科技的品质感。

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图:超大高清显示屏

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图:超大绿植墙

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  图:超级共享平台

  改造理念三:功能交融。区域之间相互融合,增加互动性。

  例如,5楼设计了具有餐饮、服务、社群活动等多功能的超级前台,将原有的仅以“接待”为主的前台进行了升级。同时,设计了适合不同组织形式、风格也截然不同的会晤空间,有氛围较为轻松愉悦的共享空间,有注重私密性的高端会议室。

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图:内部空间

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  图:功能交融

  (三)科技层面:打造“线上线下一体化”的新工作方式

  Distrii办伴落地全套智慧新办公解决方案,提供包括智能空间、通行、硬件、环境、效率、能耗等6大方面在内的精准智慧办公解决方案,空间内部可以实现人脸扫码通行、无感知考勤、会议远程视频等前沿科技,并通过Distrii办伴自主研发的App做到“线上线下一体互联”。

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图:线上线下一体化

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图:超能办公室

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  图:会议室

  (四)招商层面:四个月实现大体量项目迅速满租

  在招商层面,Distrii办伴没有急于将京、沪项目的成功经验复制到苏州,而是在“前期调研、产品定位、项目定价、渠道链接”等四个重要层面,快速适应苏州本土市场,及时作出差异化调整,力求精准定位、逆市招商,提升楼宇资产溢价。

  例如,快速建立苏州渠道体系,整合本土几十家渠道公司约400名中介资源;以产业招商为核心分层去化,以形成苏州思画项目一炮而响的品牌效应;搭建专业运营服务团队,展示Distrii办伴智慧办公的产品定位、产品品质和会员福利。

  最终,该项目四个月满租,平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。

  (五)运营层面:精细化运营服务细节制胜

  在运营层面,在植入Distrii办伴集团标准化运营体系的同时,苏州操盘团队不断推陈出新,从“场地餐饮服务、基础运营服务、社区社群服务、企业增值服务”四个层面,盘活整个楼宇经济,激活办公楼宇的公共区域价值。

  自开业以来,Distrii办伴·汇邻思画办公空间共举办不同类型社群活动累积16次,与电影沙龙协会达成品牌合作,其中大型活动包括“电影沙龙导演见面会、老板见面会、全民K歌、财税讲座”等主题活动,带来1000+次的影响力。

  此外,Distrii办伴思画空间首个独立宣传片,也是由入驻的专业影视频拍摄企业客户,免费导演拍摄,所有参演演员均由入驻客户倾情支持,也体现了汇邻思画办公空间高品质运营服务带来的连锁效应。

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  图:社群活动海报

  结语

  今后,Distrii办伴将继续以苏州为起点,坚持打造线上线下一体化新工作方式平台的愿景,努力构建围绕上海、南京等环长三角城市的智慧办公物联网,打通各大关键枢纽,推动Distrii办伴接下来的高速扩张,成为环长三角区域新办公运营第一品牌。

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