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中国此轮房价调控会跌20%-40%,但不至于崩盘

2017-08-12 09:48:04   来源: 和讯房产   作者:   评论:0
  中国货币超发、债务堆积、国企和地方政府负债率高企,企业盈利恶化。

  中国货币超发、债务堆积、国企和地方政府负债率高企,企业盈利恶化,依靠投资驱动难以持续等问题,中国经济将持续低迷,甚至会因为去杠杆,美国加息缩表,引爆中国的资产泡沫破灭。

  一堆问题存在,所以也让目前的经济学家和媒体观点,变得异常悲观,大都认为中国即将发生金融危机,还有外国机构大喊中国明斯基时刻到来了,弄的人心惶惶。面对房地产暴涨,一边是大妈都在抢房子,一边是大多数观点都在警示泡沫破灭。

  我也认为房价会回调,但我没这么悲观,一二线城市回调20%-30%,局部城市泡沫会破裂,下调30%-40%,甚至腰斩,很正常,但全局不会崩盘。

  中国经济也不至于硬着陆,因为当局已经意识到问题所在,并开始拆弹,我们还有点时间。

  局部房价泡沫会消化

  对于房价,我认为这一轮上涨,中短期,比如三年,确实涨到头了(目前说的是一二线城市,大部分政策还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨)。

  原因有几个:

  第一,调控了,短期政府不让涨了,限购抑制了需求,限贷去杠杆了,看似那么多人有钱投资,其实很多是因为加杠杆,银行信贷宽松;

  第二,是利率开启了上行周期,加大了购房成本,银行信贷在缩紧;

  第三,这一轮暴涨,也让该买的买了, 该换房的换了,甚至是透支了部分原来三年内没打算买房,因为预期房价要涨,提前入市购房的刚需和改善型需求,短期内能买的起房子的需求少了,需要时间积累;

  第四,就是现在经济还处在一个结构调整期,这两年,我们的收入增长其实非常缓慢,购买力已经被透支了。

  但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢?这个我是持保留意见的,我认为泡沫会消化一部分,比如燕郊等环京城市,上海周边城市,以及深圳周边城市,这种地方回调30%-40%,比如一线城市,像深圳,降20%左右,5.4万/平米的均价,降到4.5万/平米左右,那些10万一平米的房子,降到8万,这是完全可能的。

  但这最多算是局部泡沫破灭,但不影响全局,更谈不上崩盘,因为大部分一二线城市的需求,是真实存在的,虽然有很多投资水分,但这些投资客就算亏了,也不会跳楼,不会断供,因为他们有一定的经济基础,至少是中产,是上班族,有收入来源,房子交了两三成的首付,跟美国次贷危机前很多是零首付还是不一样,所以也不要老生常谈的以为,政府不允许房价跌,跌了银行要破产,地方财政要吃土。

  局部泡沫破灭,是中国经济完全可以承受的,比如上一轮2010年开始的调控,温州和浙江等投资炒作水分大的城市,鄂尔多斯等煤炭资源型城市,海南、北海等旅游城市,都经历了房价泡沫的破灭,但也没见银行破产,地方财政破产吧。

  对于一些城市,通过三年的时间,缓慢降20%后,又累积了购房的能力,比如一线城市的刚需,每年攒个20万,三年攒60万,再加上父母亲戚支持,也可以买的起300万的房子,改善型需求也可以换的起七八百万的房子,届时,市场的购买能力,又恢复元气了。

  下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢,呵呵,要看下一轮的货币政策,如果又像这一轮这么宽松的加杠杆,去库存,恐怕又是一样,但现在说为时过早了。

  我敢肯定,这一轮并不是中国房地产周期的大顶。因为还有很多进城的人没买房,学术点就是城镇化进程没有结束,这个趋势是逆不可挡的,他们不是不想买,而是短期房价上涨过快,他们的储蓄还够不着,比如长沙房子,你涨到1万,很多人可能觉得贵了,如果你回调到八千,那又有一大批人买的起了。

  经济短期阵痛但不至于崩盘

  对于中国经济,我觉得短期不乐观,但也没有大家想象的那么悲观,崩盘的概率还是不大。

  先说长期被人诟病的中国依靠投资拉动经济增长的问题,从1980年代开始,学术界就说中国是投资饥渴症,投资过度,透支未来,一直到现在,呵呵这个讨论,真是经久不息。

  到2000年代中国加入世贸组织开始,中国出口大增,经济学界又说中国过度依赖外向型经济,反正,投资和出口占比过高,内需不足都被认为不可持续,现在又说出口靠不住,投资难以为继,不管怎么样,都有批评和悲观的声音在。

  先说投资,比如铁公机,其实这些基础设施投资还是很有必要的,当前的投资,在未来就会转变为消费,比如高铁,刚开始运行时坐的人还不多,大家觉得票价贵了,但随着大家收入增长,慢慢支付的起了,而且又省时间,极大的提高了我们出行的效率。

  反正没人能够解释和预见过去三十年,中国增长的奇迹。

  到了今天,大家积累了三十年,储蓄了这么多财富,个人的负债不算高,我们就有消费的能力,还不至于倒退吧。

  老是机械化的拿几个参数对比,拿中国和美国日本比较,比如M2和GDP的值,金融业占GDP的值,房地产总市值等等,然后得出中国的问题有多大,马上要崩盘,我觉得也没多大现实意义,毕竟发展阶段不同,崩不崩盘,不是我们可以提前计算出来的。

  每一次崩盘之前,都是经济过热,一片繁荣景象,然后通过加息,引爆泡沫破裂,但我们除了房地产过热之外,好像总感觉实体经济很虚弱。

  因为积累的问题确实比较多,09年4万亿的投资有些盲目,后期资金跟不上,很多搞成半拉子工程,然后地方政府就举债,现在债务也比较多,该淘汰的产能没有淘汰,最后又搞成过剩,此外,房地产也有些拔苗助长了,比如现在的棚改,很多就是乱搞,把不该拆的都拆了,特别是金融也有些过热,互联网金融根本就不是什么创新,小微企业融资成本一点没下降,结果搞出来很多骗子,等等问题。

  经济学界对当前问题的讨论,我相信监管当局心里是一清二楚的,所以才提出了灰犀牛的概念,提出要防范系统性金融风险发生,整顿金融乱象,解决货币超发的问题,要去杠杆,尤其是国企负债率,该死的死,该合并的合并,还有地方债,不让乱发债,抑制房地产泡沫等等。

  在这些问题全面爆发前,先建防火墙,先拆弹,显然是在解决问题,如果视而不见,任由泡沫膨胀,最后等到经济过热,通过加息来解决的时候,那就是刺破泡沫硬着陆了,只能等着崩盘了。

  现在我们还有机会,因为CPI低迷,短期不存在通胀的问题,今天公布的7月CPI才1.4%,连续好久都在2以下了,这就意味着我们短期不用担心通胀,也不用加息,利率低好处太多了,企业和地方政府投资经营的成本就低,虽然美国加息缩表,我们可能会被动跟随,但这个窗口期还比较长,对我们的影响至少是明年以后的事了,这就给我们处理这一堆问题留下了时间。

  过去五年,我们也一直在搞转型升级,虽然速度太慢了,在这个出清的过程中,局部会爆发一些危机,比如前几年的温州金融危机,内蒙、山西的一些煤炭过剩危机,今年又是山东省的企业债务问题,我觉得只要不是全国的危机,局部危机错开爆发,然后慢慢解决出清,反而是好事,因为危机发生之后,调整完了,就是新经济的开始。

  今年出口也确实是在好转,因为欧美经济在复苏,我们就受益,出口好转,就是有利的外部环境,整体的经济保持稳定就有希望。所以像房地产投资低一点也没关系。我们也有了空间来做转型升级调整。

  所以,别对当前房价太乐观,也别对中国经济太悲观了。

  真到了两三年后,市场对房地产肯定又是一片悲观,会根据目前的什么租购同权、共有产权房、人口红利消失等等因素来判断,房价不会再涨了。记住,真到那时候就是你可以抄底的良机啦。让我们静静的等待调整机会吧。

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