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新轮房价上涨在形成中 楼市调控要紧字当头

2013-01-08 09:34:14   来源:中国证券报    作者:费杨生   评论:0
  百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演,折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地...

  百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演,折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下,强化预期管理,从严从紧执行政策应是楼市调控重点。

  目前,新一轮房价上涨甚至是报复性上涨的市场预期正在形成中。从短期看,以限购、限贷为核心的本轮调控在抑制或延缓需求释放同时,压抑供给有效扩大。从反映未来住房供应的数据指标住宅新开工面积看,2012年1-11月,房地产开发企业住宅新开工面积下降11.1%,全年料为负增长,供需缺口压力将在今年体现。此外,今年是地方政府换届年,历史上的投资井喷效应或继续出现,再加上通胀上行使实际利率收缩,购房需求将继续释放,房价上行压力料在上半年显著显现。从长期看,新型城镇化将给房地产业发展提供重大战略机遇,不少开发商预判至少未来十年仍是房地产企业黄金年代。

  房价暴涨预期一旦形成不仅将使房地产调控政策大打折扣,而且预期自我实现功能可能造成房价过快上涨实质影响,透支行业发展空间,抬高城镇化门槛。在调控基调已明确为“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的情况下,今年及未来一段时间房地产调控应强化预期管理,从严从紧执行调控政策,防止房价报复性上涨。

  当务之急是在城镇化顶层规划中明确房地产业定位,打破“城镇化即房地产化”误解。在“土地城镇化”模式下,房地产业尽享十年盛宴,迅速成长为国民经济支柱产业,扮演固定资产投资主力军角色。倘若这种惯性思维延续到未来城镇化建设中,新型城镇化无疑走的仍是造城运动老路,将吹大已难挤压的地产泡沫。未来城镇化顶层规划至少应从两方面打破这种惯性逻辑:一是在明确城镇化是未来扩内需最大潜力所在同时,强调城镇化在经济结构调整中的抓手作用,加速推进土地制度、户籍制度、财税制度等一系列体制改革,消解吹大房地产泡沫长期制度性因素。二是强化政府提供公共产品及服务主导功能,提高以人口城镇化为核心的新型城镇化质量和效益。在房地产领域则是强化政府住房保障体系建设职能,全面建立以租为主保障房体系,完善住房公积金制度,提高资金使用效率;(下转A02版)

  坚持房地产调控常态化和长期化,有序推进房地产调控手段市场化、法制化,防止房价过快上涨阻碍城镇化进程。

  尽管近几次房地产调控都是行政手段担纲,但调控部门一直在探索市场化、法制化房地产调控长效机制。今年值得期待的是房产税试点扩围和农村土地流转改革推进。两项改革均具有制度层面上的全局意义,绝非一朝一夕可就。在建立房地产调控长效机制过程中,限购、限贷等行政干预色彩较浓调控政策不仅不宜淡出,反而应加以完善,以正确引导市场预期。一是明确释放以差别化信贷、税收手段抑制投机政策信号,针对性地研究房价报复性反弹后储备政策。比如,进一步优化目前差别化信贷政策;借鉴香港等地做法加征特别印花税或交易税等。二是完善房地产调控部际协调机制,强化问责机制,抑制地方政府放松调控、突破调控底线冲动。此外,完善房地产行业数据采集、统计、分析和发布机制,及时澄清各种传言、猜测、误解,及时解释行业热点事件和苗头现象,以避免市场预期混乱。

  站在当下时点分析房地产业,不容忽视的是,与中国经济告别高速增长阶段、行至结构调整深水区一样,房地产业已步入调整期。在此阶段,着力于行业长期健康发展制度性改革将提速,着眼于楼市短期稳定周期性政策应保持稳定,以保证行业发展模式正常切换。在楼市已对调控政策产生“抗性”、地方政府迫于资金压力放松调控主动性增强的当下,调控部门强化预期管理,明确释放从严从紧执行调控政策信号尤为紧迫而必要。

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